PROPRIETE COMMERCIALE ET PROPRIETE IMMOBILIERE
IL EXISTE DEUX PROPRIETES:1-LA PROPRIETE COMMERCIALE COMPREND: LE FONDS DE COMMERCE
.LE MATERIEL .LA CLIENTELE .LE BAIL.L'ENSEIGNE…
2-LA PROPRIETE IMMOBILIERE COMPREND: LES MURS DES LOCAUX
.LA PERCEPTION DES LOYERS DEFINIS DANS LE BAIL
CES DEUX PROPRIETES SONT LIEES JURIDIQUEMENT PAR UN BAIL ( CONTRAT) DEFINISSANT LA DUREE DE LOCATION DES LOCAUX ET LE MONTANT DU LOYER.
Ce bail commercial à une durée de NEUF ANNEES en général, et est reconduit à date anniversaire par le propriétaire des murs, sur demande de renouvellement par le locataire 6 mois avant son terme.
LE PRIX DE VENTE ET DONC D'ACHAT SE CALCULE SUR LA MOYENNE DES VENTES REALISEES DEPUIS LES 18 DERNIERS MOIS.
Il S'AGIT DONC POUR LA COTE D AZUR D'UN COEFFICIENT DE MARCHE A APPLIQUER EN RAPPORT DU PRIX DE VENTE / C.A H.T.
Exemple: Un hôtel réalisant 1 ME/an de C.A SERA VENDU 2,7 FOIS CE C.A, SOIT= 2 700 000 E
Les coefficients des trois dernières années sont:
1996 = 2,3 X le C.A
1997= 2,5 X le C.A
1998= 2,7 X le C.A
1999=2,9 X le C.A
2000= PRATIQUEMENT 3 X le C.A pour les hôtels les mieux positionnés.
2001 / 2003/ 2004/ 2005 = 3 à 4 X le C.A ( Cannes St Tropez et Monaco pour les hôtels positionnés bord de mer et rénovés courant les 4 dernières années) .
Il apparaît que les années 2006 et suivantes verront ce coefficient augmenter au vu des dernières ventes sur la Côte d'Azur, et que celui ci tendra à rejoindre voir à dépasser ainsi le marché de la capitale
Acquérir un hôtel sur cette base moyenne des 3 derniers exercices comptables, vous permettra de réaliser une opération dans les normes du MARCHE DE L'OFFRE ET DE LA DEMANDE.
L'évaluation d'un fonds d'hôtel est donc un multiple du chiffre d'affaires annuel moyen sur les trois derniers bilans. Mais attention, la conjoncture économique des années 1991 à 1996, 2003 et.... 2009 apportant des C.A hors normes, il est bon de relativiser ces données sur un C.A stable prenant comme paramètre principal la moyenne des taux d'occupation des années hors période de crise économique soit 55%/an par le prix moyen des chambres multiplié par le nombre de chambres. Ce taux d'occupation en augmentation depuis 1998 est de 65% pour les hôtels recevant groupes en moyenne.
PARAMETRES FISCAUX: L'administration fiscale détermine chaque année un coefficient multiplicateur sur le C.A. Cette fourchette varie de 0.80 fois à 4 fois le C.A TTC de l'établissement suivant la localité de l'exploitation, son emplacement etc. ( Cf grille des valeurs de fonds de commerce )
PARAMETRES COMPTABLES: Ils donnent, à la lecture du bilan, la valeur "vénale" de l'exploitation, sans tenir compte de la localité ou exerce l'établissement, soit sa valeur de "marché" offre / demande !!!
PARAMETRES BANCAIRES: Les organismes bancaires "préteurs" organisent leur accord de principe notamment sur la capacité réel de l'établissement par son Excédent Brut d'Exploitation ( Moyenne des trois années). Cet EBE comptable détermine la possibilité de financer l'acquisition sur une base générale de 4 fois cet EBE QUE L ON DOIT RECOMPOSER AUX AVOIRS DE LA GESTION EN COURS devenant ainsi REVENU BRUT D EXPLOITATION. Il est évident que pour dépasser cette moyenne, il est nécessaire de contacter les organismes locaux, plus au courant des valeurs de "marché"... jusqu'à 9 fois l'EBE ! Nos amis banquiers déterminent également les valeurs d'acquisition à "la chambre", soit:
Pour un 1 ETOILE = 16 000 euros
Pour un 2 ETOILES = 34 000 euros
Pour un 3 ETOILES = 48 000 euros etc
Ex: 30 CHAMBRES EN CATEGORIE 3 ETOILES = 30 X 48 000 euros
Montant généraliste géographiquement, augmenté sensiblement pour la capitale et la ville de Cannes côte d'azur.
Par contre, des plus values peuvent légèrement augmenter ce coefficient (Emplacement de Prestige, Immeuble de Luxe,…). Les moins values le faire infléchir ( Travaux à effectuer, implantation d'un concurrent directe dans la même zone,…).
B/ CALCULER LE PRIX D'ACHAT DES MURS D'HOTEL:
LE PRIX DE VENTE SE QUANTIFIE PAR LE RAPPORT LOCATIF ( 9 à 14 % du CA annuel ) EN GENERAL. HORS LE PRIX DU FONCIER EST TRES ELEVE SUR UNE PARTIE DE LA COTE D'AZUR.
Pour déterminer facilement le prix au M² à usage d'hôtel, il convient de connaître le prix au M² à usage d'habitation dans le secteur et de diviser par 2 celui ci.
Il suffira alors de multiplier ce montant par la surface du bâti, auquel on aura enlever 15 à 20% de la surface totale (correspondant à la surface des parties communes).
Des plus values peuvent augmenter ce montant, notamment si un terrain appartient à la propriété.
Les moins values sont celles engendrées par des travaux incombant au propriétaire.
Exemple: Surface hôtelière de 1000 M². Prix du M² à usage d'habitation dans l'ancien =X euros
Surface hôtelière - 20% parties communes = 800 M²
Prix du M² habitation / 2
Valeur des murs = 800 X X euros / 2
ATTENTION: FAITES APPEL A UN PROFESSIONNEL SPECIALISE DANS L'EVALUATION DES FONDS ET DES MURS D'HOTELS. LES BASES DE CALCUL D'EVALUATION CI DESSUS VOUS SONT DONNEES QUE POUR FACILITER VOTRE RECHERCHE. NOUS VOUS CONSEILLERONS...
Ces critères peuvent changer suivant les secteurs, et la fluctuation du Marché.
Pour vous, il vous faudra tenir compte de la valorisation future de votre investissement à moyen (3 ans) et long terme ( 5 ans). Votre conseiller saura vous faire valoir ces critères vous permettant de bien choisir votre hôtel en fonction des plus-values envisageables en cas de cession dans les 7 ans de votre acquisition.
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